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大干快上到冷静思考:特色小镇发展踩刹车

2019-02-18 来源:新浪财经 作者:刘畅 发表评论(0)

  “成都20亿仿古小镇昙花一现”让特色小镇这个概念再次成为焦点。

  两年多前“特色小镇”第一次在国家层面被提出时,政策的利好迅速吸引了一众企业参与其中,甚至出现大量非官方批准的特色小镇,为的就是打着这个旗号引来金凤凰。然而,盲目跟风的结果也很快显现,项目半死不活、资金链断裂导致搁置、“假小镇真地产”等现象时有出现。

  去年下半年开始,对特色小镇的管理正式从住建部转移给发改委,市场作用进一步放大,加速了特色小镇的优胜劣汰。

  2019年新年刚过,已经有部分省份又开始部署各自的规划了。与之前不同的是,强调“质”的发展、脚踏实地成了重中之重。真心期待,未来的特色小镇能不忘初心,真正为城镇化发展添砖加瓦。

  项目鱼龙混杂

  新年伊始,成都市成华区仿古小镇龙潭水乡出名了,不是因为长假期间到访人数多,而是因为门庭冷落,被当地人评价为“失败了”。公开资料显示,龙潭水乡占地面积约220亩,因为全是江南仿古式建筑,故被誉为成都的“清明上河图”。整个项目花费4年时间打造,耗资20亿。建成之初,龙潭水乡也曾门庭若市,饭店、酒店、婚庆基地等生意都不错,“当时有一些打折活动,后来没有了,景色是不错,但也就是去拍拍照玩一玩,没有什么特别之处。”在成都工作多年的小王对新金融观察记者表示。

  针对媒体的曝光,成华区委办公室方面公开表示,运营公司在龙潭水乡经营过程中,因市场变化、经营理念和资金链断裂等多重因素影响,导致龙潭水乡项目运营停滞,原入驻商家经营困难。

  其实,无论龙潭水乡经营好坏都应该与特色小镇无干,因为从根本上来说,前者根本不属于后者的范围。截至目前,住建部分别于2016年10月和2017年8月公示过国家级特色小镇的名单,各省也有公布过省级名单,而龙潭水乡均未在名单之列。据一位长期从事城镇建设策划运营的业内人士介绍,龙潭水乡本身的定位就是在园区配套和旅游景区之间的一个特色街区,“只是后来特色小镇比较火,蹭上了这个概念,其实对普通百姓而言,文创小镇、特色小镇、特色街区什么的都傻傻分不清楚,更何况园区配套本身也是包含在特色小镇中的一个部分。”他对新金融观察记者表示。

  公开资料显示,目前我国共有国家级特色小镇403个,“加上各省自己认证的,还有很多为了吸引游客自己挂个牌子就写着特色小镇的,比如某些地方一种水果种植基地就叫某水果特色小镇,蹭概念的比比皆是。”

  而真正的特色小镇,则起源于浙江。2014年杭州云栖小镇第一次被提及;次年12月,习近平总书记对“特色小镇”的建设作出重要批示,认为抓特色小镇建设对经济转型升级和新型城镇化建设都有重大意义;2016年开始,随着新型城镇化新的5年发展计划,特色小镇成为城镇化和产业升级的重要载体,同年,住建部等三部委首次公示了首批国家级特色小镇名单,特色小镇概念在国家层面正式被提出。深圳市锦绣时代投资顾问有限公司常务副总经理暴君卿对新金融观察记者介绍,特色小镇最初不属于行政建制,是以产业为导向,附有配套居住功能,用产业来带动特色的小镇,“因为浙江很多地方产业链比较完善,所以后来在全国被效仿、得到国家的重视。”

  无产业 不特色

  无论是国家级的还是省级的,只要是特色小镇就会得到相应的政策和资金方面的扶持。也正是这种政策利好,使得全国范围内掀起了特色小镇的建设热潮,“一时间养肥了很多做设计和规划的公司,甚至有的现成立公司,很多都是做个漂亮的效果图出来,拿到设计费,交给企业去申请,后续就不管了。这个过程中有能力的没能力的,公示的没公示的都在建,鱼龙混杂,也造成了很多乱象。”前述业内人士介绍。其中,对政策响应最积极的便是房地产商和各个景区企业。

  “房地产企业在商住地产这块应该说已经处于一个阶段性饱和了,他们需要寻找新的阵地。”中侨产城(深圳)建设管理有限公司首席产业规划师萧修春对新金融观察记者介绍道。于是,便出现了部分房地产企业打着特色小镇的旗号向政府拿地,“因为政策扶持,所以拿地成本较低,结果房子建了,却没有产业,这个经就念歪了。”

  从2016年开始,就有不少房地产企业将眼光放在特色小镇上。“最开始有企业喊出10年建设100个特色小镇,有的提出5年100个,还有的说3年建100个,要知道一个特色小镇从无到有基本要5—8年时间,即使有产业基础的也在3年以上,动辄就100个,真的是天方夜谭。”前述业内人士回忆。并不是说房地产项目不可取,但真正的特色小镇一定是以产业为主导,空间建设也就是地产开发是配合产业来实现的,以此达到三生(生产、生活、生态)融合的功能。北大文化产业研究院副院长陈少峰介绍,特色小镇通常需要承载3万人左右的居住和就业,“如果没有产业作为支撑,只做房地产没有具体的落地模式,一定会导致空心化和泡沫化。”他对新金融观察记者表示。

  而景区建设是属于文化旅游方面,在服务业第三产业的范畴之内,应该是符合特色小镇发展模式的,无奈大部分景区都无特色。很多地方原本就没有什么历史文化积淀或者重要IP,为了有个噱头甚至不惜生搬硬套。两年前,前述业内人士就接到过中部某地区的邀请,“当时让我们去考察看能不能合作,结果那个地方历史上就出现过一个不太有名的诗人,他们就想打造成某某故居,但其实连故居都没有,周边交通也不是很方便,这样的地方即使做出来了能有人来吗?”对于那些实在找不出点什么的地区,“就是千篇一律的古代宅院、小桥流水、亭台楼阁,大部分都是仿古,这种景色也会审美疲劳的。”

  在萧修春看来,“整个文旅产业都处在一个市场投资过热,消费和投资并没有完全同步的尴尬状态中,很多又只注重空间上的规模和建设,没有具体运营的商业模式,这样就会出现成都那种火一年,缺乏后续持续的服务能力和发展机遇的现象。”他分析称。

  加速优胜劣汰

  从去年初开始,特色小镇就已经出现优胜劣汰,“主要有两个原因,一是自己做不下去了不得不搁浅,再就是国家在政策方面有所改变。”据萧修春分析,做不下去多是资金链断了。“尤其是部分房地产企业投入的项目,以前做地产可能3年有的最快的只要1年,房子就卖出去了就见到回头钱了,而特色小镇的周期要长将近一倍,盈利模式也变了,所以原来的融资成本、商业周期都无法支撑,不得不停止。”当然,也有其他原因,“比如拿到资金支持后迟迟不开工有的甚至把资金挪为他用,这种情况一经发现,项目也就被摘帽了。”

  各种乱象丛生,引起了国家的关注。于是,对特色小镇的发展管理有了新的变化。

  去年1月,由发改委等四部委联合发布了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》(以下简称“《意见》”),其中最重要的一点是,由住建部牵头主导的中国特色小镇的申报审批权限将移交至国家发改委。“这个改变已经很明显了,说明特色小镇不仅是影响房产建设,更是关乎经济发展和城镇化改革的重要内容。”前述业内人士说。《意见》中还直指此前特色小镇发展由于概念不清、定位不准等原因,导致盲目发展,造成政府债务风险加剧等问题,“不仅浪费了资源,也失去了部分地区发展的契机。”

  8月底,发改委提出特色小镇的高质量发展,并要求特色小镇从以往的命名制改为创建达标制。所谓命名制,是指从全国各地遴选出诸多特色小镇候选,最终选出若干符合条件的特色小镇,授予“全国特色小镇”称号,一经授予,一般不予摘除,创建工作也至此结束。而创建达标制则指“逐年组织各地区挖掘并推荐模式先进、成效突出、经验普适的特色小镇和特色小城镇,按照少而精原则从中分批选择典型案例,总结提炼特色产业发展、产镇人文融合和机制政策创新等典型经验,以有效方式在全国范围推广,发挥引领示范带动作用。”简言之,就是从“先补后建”到“先建后补”。“原来是你申报规划,有一些基础就给你授牌,就有相应扶持,现在是你自己先建一部分,国家去验收,认定符合标准了再给予相关补贴,这样就有效避免了此前只管申报,不管后期发展的情况。”萧修春说。

  审批制度之外,发改委还强调未来的特色小镇发展中,会逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇,政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇等。“宽进严定、动态淘汰”,对考核不达标的特色小镇将启动“退出机制”。

  这些转变既加速了一些项目的淘汰,也遏制了部分企业的盲目热情。验收不合格的自然就被淘汰,同时,现在前期建设的资金大部分都要投资主体自己解决,建好了才能拿到补贴,一些企业望而生畏。“我认识的有做太阳能的、LED的企业,原本都计划投资特色小镇建设,政策一出来都表示先等等再看,因为他们确实不了解怎么做,也怕最后钱都打水漂了。”前述业内人士表示。政策的转变也意味着,特色小镇的发展从过去政策主要推动变为现在的市场化为主,政府政策的配套支持为辅,“一切看市场反应好不好。”

  未来脚踏实地

  盲目热情被浇灭后,留下的是冷静思考和脚踏实地。

  2016年7月,国家最早提出培育特色小镇的时候定下的目标为“到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。”而前述《通知》则要求,2018年9月底前,省级发改委将第一批特色小镇推荐案例报送国家发改委,2019年1月底前完成最终的审核工作。最终这一批的特色小镇、特色小城镇得以审批的在70个以内,远低于之前的数量。

  新年伊始,各地方政府也相继公布了各自特色小镇发展规划。吉林省将特色小镇分为成长、培育、规划三类,根据不同阶段,采取不同措施,滚动推进实施,并明确创建标准为有鲜明的聚焦产业、有高水平的规划、有明确的建设主体、有一定的投资规模、有创新的管理体制;山东省政协委员则提出把小辣椒做成大产业,建设辣椒特色小镇;北京通州年底前将编制完成9个特色小城镇镇域总体规划、中心区控制性详细规划及实施方案。

  现在从中央到地方到企业,整个进程都慢了、稳了,这是对的,比起喊口号的大干快上,真正脚踏实地作出成绩获得经济效益才是根本。”暴君卿感叹道。对此,陈少峰也表示赞同,他认为真正想去做特色小镇肯定是可以的,“但是成本也的确很大,没有那么大资金实力去做会比较困难,所以有条件就做没条件就不做,各省之间不要去互相攀比看谁做的多,这样还是会形成泡沫。”

  业内普遍对特色小镇未来的发展比较乐观,一方面期待政策和市场自动调节的结果,更重要的则是看中了未来发展的大趋势。

  前述《意见》中明确指出特色小镇对未来城市发展的作用,分出“市郊镇”“市中镇”“园中镇”等不同类型的特色小镇,同时可以依托大城市周边的重点镇培育发展卫星城,这也是特色小镇对城市、超大型城市的补充与深化。

  类似特色小镇的发展在国外很多国家已经比较成熟,“基本都是以超大型城市加上卫星城市在到小镇配合的方式,我们国家也一样,未来可能是全国几个超级大型城市,然后是中小城市,再下去就需要有大量围绕城市群建立的特色小镇,既有市场需求,也有经济价值。”萧修春进一步举例称,“比如深圳,预计2020年将有3000万人口,这么多人不一定都愿意生活中在大城市,有一些人想去环境优美的地方投资就业,这就有了市场需求,再加上政策引导就必须有响应的载体去满足,只是我们现在的特色小镇很多还没有达到真正产业主导以及和产业配套的空间环境,但这未来必然是一个趋势。”

  产业园区到特色小镇

  特色小镇代表之江南药镇

  浙江之所以成为特色小镇的发源地,很大程度上得益于其相对活跃的经济和相对完善的产业链布局。从杭州的云栖互联网小镇,到绍兴的越城黄酒小镇,再到金华的武义温泉小镇、嘉兴的嘉善巧克力甜蜜小镇、海宁的皮革时尚小镇等,在浙江,几乎每个城市都有一个或者几个相对完善的产业链布局。作为特色小镇最基本和最重要的根基有了,其他配套的实施就相对容易。

  早在2015年,浙江省就公布了第一批37个省级特色小镇的创建名单,“磐安江南药镇”名列其中。药镇位于金华市磐安县新渥镇境内,被称为浙江的中药材之乡,盛产以白术、元胡、玄参、白芍、玉竹等为代表的中药材。

  王巧(化名)是土生土长的磐安人,高中毕业就嫁了人,和丈夫一起卖香菇、木耳等土特产(磐安也有“中国香菇之乡”之称),在积累了一些资金之后,开始做中药材生意,因为在她看来,“中药材比香菇高大上,也更稀缺。”她对新金融观察记者表示。如今她和丈夫的夫妻店坐落于“磐安浙八味市场”,这里已经成为长三角地区唯一的大型药材特产批发地。中药材也成为磐安特色小镇发展的重要契机。

  据参与过药镇规划的李先生回忆,其实最初也没有特色小镇的概念,“就是觉得中药材这块发展得比较好,想好好做起来,慢慢形成集群优势。”在日后的发展过程中,也遇到一些问题,“比如怎么集中原来比较分散的形式,要让大家聚集靠什么吸引。”总之,是一步一步慢慢摸索的。直到2015年成为浙江省特色小镇,“我们更有信心了。”他对新金融观察记者表示。即使已经有了一些产业基础,在2015年浙江省优秀特色小镇的考评中,药镇还因为特色产业占比不够等问题被认定为不合格,受到警告。

  之后的一年,药都引进省内著名的中成药企业,产业效率才得到提升。同时,生态居住环境也在改进。“特色小镇提倡三生融合,我们基本做到了,加上我们这里自然景观也不错,才慢慢发展了旅游、养生养老等多个板块。”

  据了解,药镇总投资为51.5亿元,主要用于打造文化旅游品牌、中医药养生园、特色文化街区和中药产业园建设。从中医药产业园到医药主题公园(中药材的种植和展示)、养生博览馆等为药镇发展做出贡献。但在李先生看来,诸如养生博览馆、主题公园这类项目都属于辅助性质的,“普通人很难大老远跑来药镇单纯为了旅游休闲,所以最主要的还是中药材产业,这个是最大招牌,也应该是收入源头。”

  对于王巧这样的普通人来说,药镇的确改变了他们的生活。“除了我们俩做药材之外,我哥哥嫂子去年也从邻近的县过来去了园区工作。”当被问到收入情况时,王巧只是含蓄地表示,“比原来好多了,会越来越好。”

  公开资料显示,截至去年9月,药镇已进驻各类中药制药、配方颗粒、饮片加工企业59家,中药保健营销企业574家,向“千家药企聚小镇”的目标迈进。药镇核心区的浙八味市场交易额21亿元,同比增长153%,游客人数50万,同比增长10%。据统计,自药镇创建后药商、药农户均收入分别为19万元、5.4万元,比创建前增加了14万元和2.1万元。 因为工作原因,李先生全家已经搬离了金华,但现在提起药镇,他觉得是“除了火腿之外金华的另一张名片”。

  磐安药镇属于从传统产业园区发展到特色小镇的典型代表,“原来的产业园区发展模式单一,结构松散,在政府征地基建之后整合原有运营模式,增加配套服务,吸引到更多企业进驻,形成良性发展。”前述业内人士表示。

  可以看出,即使像磐安这种有产业基础的特色小镇想要做好,都需要不菲的投资和较长的周期,更何况那些空心化的小镇。有媒体报道,目前我国特色小镇九成亏损,而在萧修春看来,“这个主要是把很多空心化甚至是伪小镇都算进去了,根正苗红的里面,除了浙江的一些比较成熟之外,其他的也建了没多久,以5—8年的投资回报来看,这个阶段没有盈利是正常的。”

  无论如何,落后的向成熟的、先进的学习,最后让特色小镇真正发挥作用,才是根本。

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